O sonho da casa própria ainda é uma das principais metas almejadas pelos brasileiros, que não raro aplicam os recursos acumulados ao longo de toda uma vida, com o ímpeto de concretizá-lo. Evidente pois, que, quando esse objetivo é frustrado pela ação de um terceiro, a parte prejudicada deve buscar amparo no instituto da responsabilização civil, com o fito de reparar a lesão suportada.
A responsabilização civil de construtoras e afins pelo atraso na entrega de imóveis, bem como pelo desfazimento de contratos de compra e venda, são matérias frequentemente levadas à discussão no âmbito do Poder Judiciário, a quem cabe delimitar, com base nos contornos fáticos de cada demanda, como se dará a reparação do consumidor.
Com o intuito de nortear a ação dos Julgadores por todo o país, bem como assegurar a uniformidade na aplicação da lei, de modo que casos semelhantes sejam decididos de forma semelhante, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n.º 543, segundo a qual:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Sendo assim, em sendo o contrato desfeito por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, o consumidor receberá de volta tudo o que recebeu, em única parcela, e de forma imediata, ainda que haja disposição contratual em contrário.
Entende-se ainda que, além de ser reembolsado das quantias que pagou, o consumidor deve ser compensado pelos prejuízos decorrentes deste atraso/descumprimento contratual. Mais uma vez, atuando de forma a uniformizar a aplicação da lei no território nacional, o STJ formulou a Tese 970, assegurando que o consumidor possa receber, quando do desfazimento do negócio, além das quantias que pagou, o valor da multa estipulada no contrato (cláusula penal moratória).
Ao revés, decidiu o STJ que a multa contratual não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes, a saber, aquela voltada a compensar o consumidor pelos ganhos que deixou de auferir com o imóvel, a exemplo do valor que poderia auferir com a locação deste bem:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
Mas, e nas situações em que a multa contratual seja fixada em valor irrisório ou, ainda, tenha o consumidor realizado gastos extras, não previstos quando da assinatura do contrato, em decorrência direta do atraso na entrega do imóvel?
No mesmo julgamento em que foi fixada a Tese 970, o Ministro Luis Felipe Salomão ressaltou que, no Direito Brasileiro, a regra é a da reparação integral do consumidor. Sendo assim, constatada a insuficiência da cláusula penal, poderá o Poder Judiciário revisá-la:
No entanto, diferente seria a hipótese em que uma cláusula penal moratória, por ser condição a disciplinar a mora da incorporadora, objetivamente se mostrasse insuficiente, em vista do tempo em que veio a perdurar o descumprimento contratual, atraindo a incidência do princípio da reparação integral, insculpido no art. 944 do CC.
Assim, se o consumidor demonstrar, concretamente, que a cláusula penal não é suficiente à reparação de todos os prejuízos sofridos, poderá pleitear, de forma excepcional, a cumulação com indenização por dano material. Este foi o entendimento do TJRN, em recente julgado submetido à sua apreciação:
No caso concreto, os danos materiais tratam-se, exclusivamente, de danos emergentes que correspondem ao somatório dos aluguéis pagos mensalmente pelo apelado, e não lucros cessantes, como afirma o apelante.
Ademais, frisa-se que o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da demandada fez com que o demandante ficasse obrigado a despender valores com os aluguéis do local aonde morava, restando claramente comprovado nos autos através de recibos (ID 4828045) o pagamento de seis meses de aluguel.
Dessa forma, sabe-se que o dano emergente é o dano que ocasionou efetiva diminuição patrimonial da vítima. Portanto no presente caso, restou nítido que já houve gastos com alugueis, não se tratando de uma renda que o apelado teria deixado de auferir.
Importa realçar, por oportuno, que este caso é específico, por se tratar de danos emergentes e não lucros cessantes, o qual não há no nosso ordenamento jurídico o qualquer impedimento quanto à cumulação de danos emergentes e cláusula penal.
Por conseguinte, não havendo vedação quanto à cumulação de cláusula penal e danos emergentes, deve a sentença ser mantida por seus próprios fundamentos. (Apelação Cível 0860138-07.2017.8.20.5001, Rel. Juiz Eduardo Pinheiro, 3ª Câmara Cível, TJRN, Julgamento em 17.03.2020)
Veja-se: a cumulação da cláusula penal moratória com outra indenização por dano material é exceção, e não regra, a ser verificada caso a caso, de acordo com a experiência vivenciada pelo consumidor.
O mesmo pode ser dito em relação às indenizações por dano moral: o descumprimento da contratual, por si só, não gera o dano moral, sendo necessária a comprovação de prejuízo ao patrimônio imaterial do consumidor, com lesão à sua honra e/ou abalo psíquico, para viabilizar o deferimento do pleito indenizatório.
Assim, em suma, dando a construtora/vendedora causa à ruptura do contrato, pelo atraso na entrega de imóvel, em descumprimento aos prazos estipulados quando da celebração do negócio, ao consumidor caberá: a) receber de volta o que pagou, integralmente e em única parcela e b) perceber o valor da multa pactuada no contrato ou, na ausência desta, indenização por dano material. Em casos excepcionais e devidamente comprovados, será possível pleitear a cumulação da cláusula penal moratória com outra indenização por dano material ou moral.
Anna Karenine Sousa Lopes
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